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w优德88:加快制度建设 破除REITs发展障碍

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2018-07-11 14:56 中国证券报

  房地产投资信托基金(REITs)不仅可以缓解房地产企业的资金来源问题,作为金融脱媒的表现之一,它还可以减少房地产行业波动给银行带来的信贷风险。日前,《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下称《通知》)印发,但REITs在我国的发展依然任重道远。笔者认为,政府相关机构应从多方面完善REITs发展的法律制度建设,从而为REITs发展扫除障碍,创造真正有利于REITs发展的环境。

  REITs发展的中外差异

  我国目前发行的类REITs与国际成熟市场的标准REITs在税收、运营方式、收益分配方式、募集范围等方面有诸多不同,具体差异总结如下:

  一是交易结构。美国REITs多采用公司制形式,用公开上市的融资方式使股东间接持有物业资产,投资人通过持有股权来获得物业的受益权,物业带来的收益通过分红的方式返回给股东即投资人。

  国内类REITs多采用专项资产管理计划形式,虽然也具有一定的流动性,但相关法律规定专项计划不能持有股权,因此专项计划集资后只能通过持有私募股权基金份额的方式,间接持有物业公司股权。

  二是税收水平。成熟市场的REITs通常有各方面的税收优惠政策。根据中债资信的研究,美国税法规定,REITs公司如果满足了组织形式、投资范围等各方面的要求,并且将应税收益的90%以上分配给了投资者,则可以减免企业在运营期间应缴纳的企业所得税,仅向投资者征收个人所得税。

  国内税法暂无相应税收优惠。类REITs在设立与处置阶段,转让过程中,可能涉及到土地增值税、转让收入所得税、营业税、契税、印花税等各类税收;在运营阶段,面临双重征税,即在运营层面征收企业所得税,在投资者层面再征收个人所得税。

  三是运营方式。美国的公司制REITs更注重其“投资工具”的本质,在运营过程中会不断发展壮大其经营规模,为股东创造更高的价值。他们通过专业的市场研究,选取有市场价值的物业资产构建投资组合,以此为投资者获取更高潜在收益。

  我国类REITs更注重其“融资工具”的本质,一般发起人会在一开始确定标的资产,再成立私募基金募集资金后对其收购。并且在计划期间内规模封闭,即不可收购新的物业资产,类REITs的收益也仅来自于标的基础资产。

  四是收益分配方式。美国、新加坡、中国香港等成熟市场在REITs收益分配方面,都采用了需将应税收益的90%以股利或分配给投资者才可享有税收优惠的规定。我国暂无针对类REITs收益分配的相关法律规定。一般而言,我国类REITs在交易结构上会有结构化设计,即将投资者分为优先级、劣后级。优先级投资者享受固定利率的收益,而劣后级可享受剩余收益以及大部分的资产处置收益。

  五是募集资金形式。国外REITs大多数为公募基金,只有少数是私募的形式。总体而言,REITs投资人范围比较广,同时投资期限比较长。美国的REITs在成立时投资者要求大于100人,并且持股最多的5名股东所持份额不能超过总流通值的50%;如要上市流通则需更多的股东持股或满足一定交易量;投资者通常可长期持有也可交易转让。

  国内类REITs由于以专项资产管理计划形式建立,法律上对投资者人数限制为200人,因此为私募形式。另外,在计划到期时,即使产品可以上市公开发行和交易,但是由于条款中规定原始权益人具有优先回购的权利,因此交易条款也可能影响到产品转为公募形式。

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